Kosztorys remontu mieszkania: wzór i przykłady

Redakcja 2026-01-03 20:59 | Udostępnij:

Remont mieszkania w stanie deweloperskim to wyzwanie, które pochłania nie tylko czas, ale i sporo nerwów, zwłaszcza gdy budżet zaczyna się wymykać spod kontroli. Znasz to uczucie, gdy patrzysz na puste ściany i zastanawiasz się, ile naprawdę wyniesie kosztorys remontu mieszkania. W tym tekście pokażę ci, jak krok po kroku stworzyć własny wzór kosztorysu dla typowego lokalu o powierzchni 70 m² z trzema pokojami, kuchnią i łazienką, zacznij od precyzyjnego pomiaru powierzchni, przejdź przez kluczowe pozycje i ceny jednostkowe, aż po tabelę z podsumowaniem i wskazówki dotyczące rezerw oraz ofert firm remontowych.

Kosztorys remontu mieszkania wzór

Kosztorys remontu mieszkania krok po kroku

Sporządzenie kosztorysu remontu mieszkania zaczyna się od zebrania podstawowych informacji o lokalu. Dla mieszkania o powierzchni około 70 m² w stanie deweloperskim, z trzema pokojami, kuchnią i małą łazienką, kluczowe jest określenie zakresu prac. Najpierw zrób listę wszystkich pomieszczeń i ich funkcji, co pozwoli uniknąć pominięć. Potem przejdź do pomiarów, bo bez dokładnych metrów kwadratowych nie oszacujesz materiałów. Na koniec dodaj robociznę i dodatkowe koszty, tworząc realistyczny obraz wydatków.

Krok pierwszy to inwentaryzacja stanu istniejącego. Sprawdź, co deweloper zostawił: surowe ściany, wylewkę czy podstawowe instalacje. W naszym przykładzie zakładamy standard deweloperski bez wykończenia, więc prace obejmują gładzie, podłogi i instalacje. Zrób zdjęcia i notatki z każdej decyzji, np. wybór paneli w pokojach czy płytek w łazience. To podstawa do dalszych obliczeń. Dzięki temu kosztorys będzie dostosowany do twoich potrzeb.

Drugi etap to szacowanie ilości materiałów. Dla ścian w trzech pokojach o łącznej powierzchni około 100 m² policzysz potrzebną ilość gładzi gipsowej. W kuchni i łazience skup się na wodoodpornych rozwiązaniach. Użyj prostego arkusza kalkulacyjnego, by mnożyć powierzchnie przez normy zużycia. Pamiętaj o stratach montażowych, zwykle 5-10 procent. Ten krok zapobiega niedoszacowaniu kosztów.

Trzeci krok obejmuje wycenę robocizny. Średnio na metr kwadratowy remontu przypada 200-400 zł w zależności od regionu. Porównaj oferty kilku ekip, podając im ten sam zakres prac. Włącz transport i odpady do kalkulacji. Na koniec dodaj VAT, zwykle 8 procent dla remontów prywatnych. Tak sporządzony kosztorys da ci pewność przed startem prac.

Pomiar powierzchni do kosztorysu mieszkania

Pomiar powierzchni mieszkania to fundament kosztorysu remontu, bo od niego zależą wszystkie obliczenia materiałów i robocizny. Dla 70 m² zacznij od pokoju dziennego, zwykle największego, o powierzchni około 25 m². Zmierz ściany, sufit i podłogę taśmą metrową lub laserem dla precyzji. Notuj wymiary każdego pomieszczenia osobno: trzy pokoje po 12-15 m², kuchnia 8 m², łazienka 4 m² i przedpokój 6 m². Suma musi zgadzać się z dokumentacją dewelopera.

W pokojach mierz powierzchnię ścian pomijając okna i drzwi, co daje realną ilość tynku czy farby. W kuchni liczy się blat i przestrzeń pod niego, dodając 2-3 m² na szafki. Łazienka wymaga szczególnej uwagi: podłoga i ściany do wysokości 2 m pokrywają się płytkami. Przedpokój często ma skosy, więc odejmij niestandardowe kąty. Użyj wzoru: długość razy szerokość dla podłóg, wysokość razy obwód minus otwory dla ścian.

Po pomiarach zweryfikuj dane dwukrotnie, bo błąd o metr kwadratowy w płytkach łazienkowych to setki złotych straty. Dla mieszkania 70 m² całkowita powierzchnia ścian może wynieść 250-300 m², podłóg dokładnie 70 m². Zapisz wszystko w tabeli z podziałem na pomieszczenia. To pozwoli na dokładny kosztorys wykończenia.

Lista niezbędnych narzędzi do pomiaru:

  • Taśma miernicza 5-10 m lub dalmierz laserowy dla szybkich odczytów.
  • Notes i ołówek do szkiców rzutu mieszkania.
  • Aplikacja mobilna do obliczania powierzchni (np. prosty kalkulator geometryczny).
  • Plan deweloperski dla weryfikacji.

Pozycje kosztorysu remontu mieszkania

Kosztorys remontu mieszkania dzieli się na główne pozycje, zaczynając od przygotowania podłoża. W stanie deweloperskim pierwsze idą wylewki samopoziomujące na podłogach wszystkich pomieszczeń. Potem gładź gipsowa na ścianach i sufitach w pokojach, kuchni i przedpokoju. W łazience dodatkowo hydroizolacja przed płytkami. Stolarka obejmuje drzwi wewnętrzne do trzech pokoi i wyposażenie kuchni w podstawowe meble.

Instalacje elektryczne i hydrauliczne to osobna kategoria. W pokojach montuj gniazdka i oświetlenie, w kuchni AGD podłączane, w łazience prysznic i umywalkę. Malowanie farbami lateksowymi kończy wykończenie ścian. Podłogi: panele w pokojach i przedpokoju, płytki w kuchni i łazience. Nie zapomnij o suficie podwieszanym w łazience dla lepszej izolacji.

Kaждą pozycję opisuj szczegółowo: ilość, jednostkę i zakres. Dla trzech pokoi to 36 m² paneli, dla kuchni 8 m² płytek ściennych. Wyposażenie łazienki obejmuje wannę lub kabinę, sedes i baterie. Te elementy sumują się do pełnego obrazu kosztów remontu.

Podział pozycji na pomieszczenia

  • Pokoje: podłogi, ściany, sufity, oświetlenie.
  • Kuchnia: płytki, blat, instalacje pod sprzęt.
  • Łazienka: hydroizolacja, płytki, sanitariaty.
  • Przedpokój: podłoga, ściany, wieszaki.

Ceny jednostkowe w kosztorysie remontu

Ceny jednostkowe w kosztorysie remontu mieszkania wahają się w zależności od regionu i jakości materiałów. Gładź gipsowa kosztuje 20-30 zł za m² robocizny z materiałem, panele podłogowe 40-80 zł/m² w pokojach. Płytki łazienkowe i kuchenne to 50-100 zł/m², w tym klej i fuga. Farby lateksowe na ściany wyceniasz po 15-25 zł/m². Te stawki dla 70 m² dają bazę do obliczeń.

Robocizna za instalacje elektryczne wynosi około 50-80 zł/punkt, hydraulika 100-150 zł/zawór. Montaż drzwi wewnętrznych 300-500 zł/sztuka, sufity podwieszane 40-60 zł/m². Wyposażenie kuchni podstawowe, jak zlewozmywak i bateria, 800-1500 zł. W 2026 roku inflacja podnosi ceny o 5-10 procent rocznie, więc aktualizuj dane lokalnie.

Porównanie cen materiałów pokazuje różnice: tańsze panele AC3 vs. wodoodporne AC5. Płytki ceramiczne tańsze od gresu. Wybór wpływa na całkowity kosztorys o 20-30 procent.

Dla łazienki ceny wyposażenia: kabina prysznicowa 1000-2000 zł, sedes 400-800 zł. Sumując dla małej łazienki 4 m², wychodzi 5-8 tys. zł. Te dane pomagają w negocjacjach z dostawcami.

Wzór tabeli kosztorysu remontu mieszkania

Wzór tabeli kosztorysu remontu mieszkania ułatwia podsumowanie dla 70 m². Kolumny obejmują: pozycję, jednostkę, ilość, cenę jednostkową, wartość brutto i VAT. Podziel na sekcje: przygotowanie, wykończenie, instalacje. Całkowity koszt dla standardu średniego wyniesie około 80-120 tys. zł. Tabela pozwala na edycję w Excelu.

Pozycja Jedn. Ilość Cena j. (zł) Wartość (zł) VAT 8%
Gładź gipsowa - pokoje m² 150 25 3750 300
Panele podłogowe - pokoje + przedpokój m² 45 60 2700 216
Płytki łazienka + kuchnia m² 25 75 1875 150
Instalacje elektryczne pkt 40 65 2600 208
Wyposażenie łazienki szt. 4 800 3200 256
Razem - - - 14125 1130

Ta tabela to uproszczenie; rozszerz o wszystkie pomieszczenia. Dla kuchni dodaj blat 2 m² po 500 zł/mb. Mnożąc przez pełne 70 m², budżet rośnie proporcjonalnie. Dostosuj ilości do swoich pomiarów.

Użyj formuły w arkuszu: =ilość*cena_j. Podsumowanie na dole zautomatycznie obliczy VAT i całość. Dla trzech pokoi skup się na powtarzalnych pracach jak malowanie.

Oferty firm do kosztorysu remontu

Oferty firm remontowych weryfikują twój kosztorys i pozwalają na oszczędności. Zbierz wyceny od 3-5 sprawdzonych ekip z okolicy, podając im wzór tabeli i pomiary 70 m². Użyj formularzy online do szybkiego kontaktu. Porównaj nie tylko cenę, ale zakres: czy wliczona gwarancja, transport. Niższa oferta o 20 procent może oznaczać skróty.

Wysyłając zapytanie, opisz mieszkanie: trzy pokoje, kuchnia, łazienka, stan deweloperski. Podaj terminy i budżet orientacyjny 100 tys. zł. Otrzymasz oferty w 2-3 dni z podziałem kosztów. Wybierz te z referencjami i ubezpieczeniem. To krok do finalnego kosztorysu.

Negocjuj na podstawie własnego szacunku: jeśli twoja tabela pokazuje 90 zł/m², a firma 110, pytaj o szczegóły. Porównaj oferty w tabeli podobnej do wzoru. Dla kuchni i łazienki sprawdzaj doświadczenie w mokrych pracach. Dobrze wybrana firma obniży stres remontu.

Kroki do uzyskania ofert:

  • Wypełnij formularz z opisem i planem.
  • Podaj 3 warianty wykończenia.
  • Umów wizję lokalną.
  • Porównaj 5 ofert cenowo i jakościowo.

Rezerwy kosztów w kosztorysie mieszkania

Rezerwy kosztów w kosztorysie mieszkania to bufor na niespodzianki, zwykle 10-20 procent całkowitego budżetu. Dla 100 tys. zł podstawowego remontu 70 m² dodaj 10-20 tys. zł. Pokrywają wzrost cen materiałów, dodatkowe prace jak ukryte pęknięcia w ścianach czy zmiany projektu w kuchni. Bez nich remont zatrzyma się w pół drogi.

Rozdziel rezerwy: 5 procent na materiały, 10 na robociznę, 5 na transport i odpady. W łazience przewiduj extra na glazurnika, jeśli płytki pęknie. W pokojach rezerwa na lepszą farbę czy oświetlenie. Śledź wydatki na bieżąco, korygując tabelę.

Dodatkowe koszty to nadzór inwestorski 2-5 tys. zł lub wynajem sprzętu. Dla trzech pokoi rezerwa na meble wejściowe. Z rezerwą budżet remontu mieszkania pozostanie pod kontrolą, nawet przy wzroście cen o 10 procent.

Unikaj przekroczeń, trzymając się wzoru: miesięczne przeglądy wydatków. Rezerwa daje spokój, pozwalając na jakościowe wykończenia bez kompromisów.

Pytania i odpowiedzi dotyczące kosztorysu remontu mieszkania

  • Jak sporządzić wzór kosztorysu remontu mieszkania w stanie deweloperskim?

    Wzór kosztorysu tworzymy w Excelu lub dedykowanym programie, z kolumnami: opis prac, ilość (np. m²), cena jednostkowa, cena całkowita i VAT. Zacznij od pomiaru powierzchni każdego pomieszczenia, np. dla mieszkania 70 m² z trzema pokojami, kuchnią i łazienką. Włącz kluczowe pozycje: materiały wykończeniowe, instalacje elektryczne i hydrauliczne, stolarkę oraz prace malarskie. Dodaj 10-20% rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

  • Jakie elementy powinien zawierać kosztorys remontu mieszkania?

    Kosztorys obejmuje dokładny zakres prac: podłogi (panele 40-80 zł/m²), ściany i sufity (gładź gipsowa 20-30 zł/m²), kafelki łazienkowe (50-100 zł/m²), instalacje, stolarkę drzwiową i okienną, malowanie oraz montaż. Podziel na pomieszczenia, oszacuj materiały i robociznę, porównaj oferty 3-5 firm remontowych z okolicy.

  • Jakie są orientacyjne koszty remontu mieszkania o powierzchni 70 m²?

    Dla mieszkania 70 m² w stanie deweloperskim całkowity budżet wynosi 80-120 tys. zł, w zależności od standardu. Kluczowe: materiały wykończeniowe ok. 40-50% kosztów, instalacje 20-30%, robocizna 20-30%. Dostosuj ceny do lokalnych stawek i negocjuj z wykonawcami, korzystając z formularzy online.

  • Jak uniknąć nieprzewidzianych wydatków przy kosztorysie remontu?

    Przed remontem zmierz dokładnie powierzchnie, zaplanuj 10-20% rezerwy budżetowej, porównaj wyceny od kilku firm i uwzględnij transport materiałów oraz nadzór inwestorski. Użyj wzoru z podziałem na etapy i pomieszczenia, by realistycznie oszacować koszty i wybrać optymalną ofertę.