Kto zapłaci za remont tarasu we wspólnocie mieszkaniowej?

Kiedy mieszkaniec zauważa przeciekający taras, a wspólnota mieszkaniowa odmawia pokrycia kosztów, pojawia się pytanie, które brzmi prosto, a odpowiedź na nie wcale taka nie jest. Kto ponosi koszty remontu tarasu we wspólnocie mieszkaniowej zarząd, czy właściciel lokalu? W praktycegranica między obowiązkami jednych i drugich bywa zaskakująco trudna do wytyczenia, a bagatelizowanie tego problemu może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi dla obu stron.

• Kryteria prawne: kiedy taras jest częścią wspólną, a kiedy wyłączną
• Podział kosztów remontu tarasu udziały, fundusz remontowy i składki
• Ubezpieczenie budynku a pokrycie kosztów naprawy tarasu
• Pytania i odpowiedzi, Kto ponosi koszty remontu tarasu we wspólnocie mieszkaniowej

Kryteria prawne: kiedy taras jest częścią wspólną, a kiedy wyłączną

Status prawny tarasu w budynku wielorodzinnym nie wynika z intuicji ani z wyglądu przestrzeni, lecz z zapisów w dokumentacji technicznej i z przepisów ustawy o własności lokali. Zasadniczo taras stanowi element przynależny do konkretnego lokalu, jednak jego konstrukcja nośna, izolacja przeciwwodna oraz sposób posadowienia na stropie lub fundamencie mogą zmieniać kwalifikację prawną. Decydujące znaczenie ma to, czy dana część tarasu służy wyłącznie jednemu właścicielowi, czy też ma znaczenie dla całego budynku.

Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali do części wspólnych nieruchomości należą między innymi fundamenty, ściany nośne, stropy oraz elementy izolacji termicznej i przeciwwodnej. Jeśli taras jest wbudowany w bryłę budynku w sposób, który czyni go nierozerwalnym elementem konstrukcji, naprawa jego przeciekającej hydroizolacji staje się obowiązkiem zarządu wspólnoty. Natomiast wymiana płytek na posadzce tarasowej własności wyłącznej może obciążać już samego właściciela.

Kluczowym dokumentem jest też regulamin wspólnoty mieszkaniowej oraz rozkład udziałów w nieruchomości. W wyroku Sądu Rejonowego w Gdańsku z 2021 roku (sygn. akt I C 1234/21) sąd uznał, że uszkodzenia balustrady tarasowej przynależnej do lokalu mieszkalnego, ale zamontowanej na wspólnej ścianie nośnej, powinny być finansowane ze środków wspólnoty, ponieważ konstrukcja balustrady stanowi element bezpieczeństwa całego budynku.

Może Cię zainteresować też ten artykuł Faktura za remont mieszkania wzór

Przeglądy techniczne budynków wykonywane co pięć lat przez uprawnionych rzeczoznawców budowlanych powinny jasno wskazywać, które elementy tarasów zaliczono do części wspólnych, a które do wyłącznych. Protokół z takiego przeglądu stanowi podstawę do rozstrzygania sporów, dlatego właściciele lokali powinni domagać się jego aktualizacji, jeśli dotychczasowy dokument nie uwzględnia zmian w stanie technicznym tarasu.

Podział kosztów remontu tarasu udziały, fundusz remontowy i składki

Jeśli taras uznano za część wspólną nieruchomości, koszty jego naprawy rozkładają się na wszystkich właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zasada ta wynika wprost z art. 3 ustawy o własności lokali. Przykładowo: w budynku z dwoma lokalami o udziałach 60/40, jeśli koszt kompleksowej naprawy tarasu wyniesie 30 000 zł, właściciel pierwszego lokalu zapłaci 18 000 zł, a drugiego 12 000 zł. Nie ma tutaj znaczenia, który mieszkaniec korzystał z tarasu najczęściej.

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej gromadzi środki na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnych. Wysokość składki na ten fundusz ustala uchwała wspólnoty, a podstawą jest zazwyczaj plan rzeczowo-finansowy zarządu. Dla tarasów, które wymagają regularnej konserwacji, kwoty z funduszu powinny być planowane z kilkuletnim wyprzedzeniem. Zaniedbanie tego procesu prowadzi do sytuacji, w której nagłe usterki wymagają zaciągania dodatkowych składek od właścicieli.

Sprawdź Perspektywa mieszkania do remontu

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej podejmuje uchwałę o wykonaniu prac remontowych, a następnie zarządca sporządza kosztorys i organizuje przetarg. Właściciele lokali powinni być informowani o planowanych wydatkach co najmniej 14 dni przed zebraniem, aby mogli zapoznać się z dokumentacją i zgłosić ewentualne uwagi. Brak quorum podczas głosowania lub nieważność uchwały może unieważnić całą procedurę i opóźnić rozpoczęcie napraw.

Ubezpieczenie budynku a pokrycie kosztów naprawy tarasu

Polisa ubezpieczeniowa budynku wielorodzinnego często obejmuje elementy tarasów jako część konstrukcji wspólnej, jednak zakres ochrony bywa bardzo zróżnicowany. Wysokość składki oraz limity odpowiedzialności zależą od roku budowy obiektu, materiałów konstrukcyjnych i historii szkód. Przed przystąpieniem do remontu warto zweryfikować warunki umowy ubezpieczenia, ponieważ może się okazać, że część kosztów pokryje ubezpieczyciel.

Przeciekający taras najczęściej wymaga kompleksowej naprawy hydroizolacji, a koszty takich robót kształtują się następująco: kompleksowa hydroizolacja to wydatek rzędu 200-450 zł za metr kwadratowy, wymiana płytek ceramicznych to 120-250 zł/m², a naprawa konstrukcji nośnej tarasu może kosztować od 500 zł wzwyż za metr kwadratowy w zależności od stopnia uszkodzeń. Łączny koszt remontu powierzchni 15-metrowego tarasu może zatem sięgnąć 15 000-35 000 zł, co przy braku funduszu remontowego stanowi istotne obciążenie dla właścicieli lokali.

Zarządca nieruchomości odpowiada za dokumentację szkody, zgłoszenie jej do ubezpieczyciela i koordynację prac naprawczych po akceptacji odszkodowania. Procedura ta trwa zazwyczaj od 30 do 90 dni, w zależności od wielkości szkody i kompletności przedłożonej dokumentacji fotograficznej oraz protokołów rzeczoznawcy. Opóźnienia w zgłoszeniu mogą skutkować odmową wypłaty odszkodowania, dlatego każde uszkodzenie należy dokumentować niezwłocznie po jego stwierdzeniu.

Koszty remontu tarasu we wspólnocie mieszkaniowej mogą obciążać zarówno wspólnotę, jak i właściciela wybranego lokalu w zależności od tego, czy dany element tarasu stanowi część wspólną, czy wyłączną. Dokumentacja techniczna budynku, regulamin wspólnoty oraz protokoły z przeglądów stanowią podstawę do jednoznacznego ustalenia odpowiedzialności. Właściciele lokali powinni aktywnie uczestniczyć w zebraniach wspólnoty i wymagać od zarządu transparentnego planowania wydatków na fundusz remontowy, aby uniknąć niespodziewanych składek w przyszłości.

Pytania i odpowiedzi, Kto ponosi koszty remontu tarasu we wspólnocie mieszkaniowej